מאמר בנושא פס”ד מחוזי מיום 16.7.2019 בעניין דמי ניהול שגובה קניון הזהב
ענף הקניונים הישראל מצוי בתקופה לא קלה. תחרות פנימיית גוברת, במיוחד באזורי רוויה של שטחי מסחר, כניסת האון ליין, מדיניות השמיים הפתוחים, ועוד, הביאו את הענף למקום רגיש ומאתגר.
אם לא די בכך, בימים אלה ניתן על ידי בית המשפט המחוזי מרכז-לוד פס”ד בעל השלכות דרמטיות לענף.
התובע, מנשה זהר, הינו בעלים פרטי של שתי חנויות בקניון הזהב בראשל”צ, אותן רכש בשנות ה-90.
על פי הסכם הניהול עליו חתם מנשה, רשאית חברת הניהול לתת הנחה לבעלי שטחים גדולים במיוחד.
בשפה מקצועית נקראות חנויות כאלה “עוגנים” ומטרתן למשוך לקוחות באופן שיטיב עם כלל בעלי החנויות.
התוצאה המעשית של מתן ההנחות היא מטבע הדברים הגדלת דמי הניהול בהן נושאות חנויות שאינן “עוגנים”.
אגב, ישנן דרכים אחרות לעודד כניסת “עוגנים”, אשר אינו פוגעות ביתר השוכרים; למשל- הפחתת דמי שכירות; מתן מענקים להשתתפות בהקמה; הלוואות; וכד’. במקרה כזה הסבסוד מגיע מהכיס של בעלי הקניון, ולא מכיסם של השוכרים/בעלי החנויות.
לאורך השנים העניקה חברת הניהול את ההנחות גם לחנויות בשטחים שלאו דווקא היו גדולים במיוחד. מנגד, החנויות שבבעלות פרטית לא קיבלו כל הנחה בדמי הניהול.
כך מצא עצמו מנשה משלם דמי ניהול חודשיים בסך של 93 ₪ ל- 1 מ”ר, ובאופן טבעי התקשה כתוצאה מכך למצוא שוכרים לאותן חנויות.
בית המשפט המחוזי קיבל אמנם את ההיגיון המסחרי בהענקת הנחות ל”עוגנים”, אך עם זאת קבע כי שיקול הדעת במתן ההנחות צריך להיות מוגבל ומצומצם, ועל הקניון לעשות בו שימוש בתום לב, במיוחד כשאין בהסכם הניהול קריטריונים והגבלות לשיעורי ההנחה והזכאים להן, וקל וחומר כשחברת הניהול שבבעלות הקניון מצויה בניגוד אינטרסים בין חנויות פרטיות לבין חנויות של הקניון.
לאור זאת, ביטל בית המשפט את חיובי היתר של דמי הניהול בהם נשא מנשה, וחייב את בעלי הקניון להשיבם למנשה.
אין ספק, לאור המשמעויות הרוחביות של פסק הדין, שבעלי הקניון יגישו ערעור לבית המשפט העליון, ואולם בינתיים יש להפנים את המשמעויות הנובעות ממנו-
- המעגל הראשון: בעלי קניון הזהב צריכים להיערך לתשלום דמי ניהול שגבו ביתר ממנשה, כמו גם מיתר בעלי החנויות הפרטיות (16% מהשטחים). תחילת תקופת החישוב לגבי מנשה תחל שבע שנים לפני מועד הגשת תביעתו, ולגבי היתר- 7 שנים אחורה מהמועד שבו יגישו תביעתם. להערכתנו מדובר במיליוני שקלים.
- המעגל השני: קניונים הכוללים בתוכם גם חנויות פרטיות, כגון דיזינגוף סנטר, יושפעו ישירות מפסק הדין. בעלי החנויות הפרטיות האלה כפי הנראה יהיו עסוקים בימים הקרובים בחיפוש קדחתני אחר הסכם הניהול עליו הם חתומים.
- המעגל השלישי: ענף הקניונים כולו הגדיל את החשיפה בפני שוכרים בקשר עם הסכמי הניהול. חברות ניהול שפעלו בחוסר תום לב תוך הפעלת שיקול דעת לא ראוי במתן ההנחות ל”עוגנים”, צריכות להיערך לתביעות מצד שוכרים כנגדן וכנגד הקניונים שהפעילו אותן. כדי להקטין את החשיפה בעתיד, יהיה על קניונים לתקן את הסכמי הניהול; כך למשל, יהיה עליהם להוסיף קריטריונים ברורים להגדרה של מהו “עוגן”; להגביל את שיעורי ההנחות ל”עוגנים”; ולנהוג בעניין זה ביתר שקיפות מול שאר השוכרים/בעלי חנויות.
- עיני הכל נשואות לבית המשפט העליון. האם יתמוך בפסק הדין של המחוזי, או שמה יהפוך אותו? ואם יתמוך- האם יבחר להרחיב את המגבלות שהוטלו על חברות הניהול? האם יחליט לעשות סדר בכל התחום הזה? נחכה בציפייה לפרק הבא.
משרדנו מתמחה בליווי שוכרים ובעלי חנויות במרכזים מסחריים, לייעוץ ראשוני ניתן להתקשר לטלפון 03-5544054